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Kanzlei Tykwer & Kirsch
Carsten Tykwer

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Mangel der Mietsache

In einem laufenden Mietverhältnis sind Mängel an dem Mietobjekt ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Die juristische Definition besagt: Ein Mangel ist die für den Mieter ungünstige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit. 

Entscheidend ist dabei zunächst die Frage nach der Soll-Beschaffenheit - also nach dem, was der Vermieter dem Mieter laut Vertrag schuldet. Ist dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden, ist die Angelegenheit relativ einfach. Wurde allerdings vertraglich nichts Konkretes festgelegt, wie in den meisten Fällen, geht es um die Verkehrsanschauung - also das, was ein Mieter normalerweise erwarten darf (gegebenenfalls durch technische Normen ergänzt). 

Um Gewährleistungsrechte einfordern zu können, darf es sich nicht um einen unerheblichen Mangel handeln. Ein solcher liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache derart geringfügig gemindert ist, dass es gegen Treu und Glauben verstößt, Gewährleistungsrechte geltend machen zu wollen. 

Die Rechtsprechung zu einzelnen Mängeln und daraus resultierenden Minderungsquoten ist so umfangreich, dass an dieser Stelle von einer genauen Darstellung abgesehen wird. Hinzu kommt, dass es nicht sehr sinnvoll ist Minderungsquoten für einzelne Mängel aufzuführen, da die Ermittlung der Minderungsquote immer eine Entscheidung im Einzelfall darstellt. Die Rechtsprechung kann daher nur bestimmte Anhaltspunkte bieten.

An das Vorliegen eines Mangels knüpfen sich zahlreiche mögliche Rechtsfolgen: Zunächst besteht ein Anspruch auf die Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes. Bis zur Beseitigung des Mangels kann der Mieter gegebenenfalls die Zahlung der Miete verweigern. Auch hier ist allerdings zu beachten, dass ein Recht zur Verweigerung der Mietzahlung nur dann besteht, wenn die Beeinträchtigung oder der Nachteil nicht geringfügig ist. Die Miete darf dabei nicht in beliebiger Höhe zurückbehalten werden - als Faustregel gilt: maximal das Drei- bis Fünffache des voraussichtlichen Beseitigungsaufwandes. In diesem Zusammenhang ist es für den Mieter empfehlenswert, sich vorab fachlich beraten zu lassen. Ist der Mangel beseitigt oder aber das Mietverhältnis beendet, endet auch das Zurückbehaltungsrecht. Die oberhalb der geminderten Miete einbehaltenen Beträge sind dann nachträglich zu begleichen.

Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kann der Mieter den Mangel selbst beheben und Ersatz für die erforderlichen Aufwendungen verlangen. Ein Verzug setzt im Regelfall voraus, dass dem Vermieter der Mangel mitgeteilt wurde und eine Frist zur Abhilfe gesetzt worden ist. Die Voraussetzungen des Verzuges sind nur im Fall der sogenannten Notmaßnahmen entbehrlich. Der Aufwendungsersatzanspruch beschränkt sich auf die erforderlichen Aufwendungen zur Beseitigung des Mangels.

Das bekannteste Recht im Falle eines Mangels ist das der Minderung: Dieses Recht muss an sich nicht geltend gemacht werden, da die Minderung automatisch kraft Gesetz eintritt. Sofern in der Vergangenheit trotz Vorliegen eines Mangels die volle Miete entrichtet wurde, kann gegebenenfalls ein Rückforderungsanspruch bestehen. Bevor dieser geltend gemacht wird, sollte aber unbedingt ein rechtlicher Rat eingeholt werden. Denn Achtung ist geboten, wenn es darum geht, die Minderungsquote selbst zu schätzen: Die Annahme eines zu hohen Minderungsbetrages kann durchaus den Bestand des Mietverhältnisses gefährden.

Ein Mieter kann unter den Voraussetzungen des § 536 a BGB auch Schadensersatz geltend machen. Wird ein erheblicher Mangel trotz Fristsetzung des Mieters nicht beseitigt, kann dieser nach § 543 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen.

 

 

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