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Kanzlei Tykwer & Kirsch
Carsten Tykwer

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Schönheitsreparaturen

In vielen Mietverträgen ist vorgesehen, dass die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters sind. Hinreichend bekannt ist in diesem Zusammenhang, dass der Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren viele dieser Klauseln für unwirksam erklärt hat.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man nach einer älteren Definition Folgendes:

  • - das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände
  • - das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Decken
  • - das Streichen der Fußböden
  • - das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • - das Streichen der Fenster
  • - das Streichen der Innentüren
  • - das Streichen der Außentüren von innen

Diese Begriffsdefinition wird inzwischen als veraltet empfunden. An die Stelle des Streichens der Fußböden ist in der heutigen Zeit das Reinigen der Teppichböden getreten. Die Definition ist § 28 Abs. 4. S. 3 der zweiten Berechnungsverordnung entnommen. Sie ist für den Mieter abschließend. Der Bundesgerichtshof hat die Definition insofern weiter konkretisiert, dass auch kleinere Schäden im Rahmen dieser Arbeiten zu beseitigen sind, wie zum Beispiel kleine Kratzer in Türen sowie das Beseitigen von Dübeln und Dübellöchern. 

Eine vorformulierte Klausel, die den Mieter verpflichtet bei Ende des Mietverhältnisses die Tapeten zu entfernen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Abzugrenzen ist der Begriff der Schönheitsreparatur ebenfalls von dem des echten Schadens an der Mietsache.

Nach dem gesetzlichen Leitbild gehört die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich zu den Aufgaben des Vermieters. Nur wenn eine wirksame Vereinbarung zwischen den Mietparteien getroffen wurde, kann die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen beim Mieter liegen. Führt der Mieter trotz einer unwirksamen Schönheitsreparatur-Klausel die entsprechenden Arbeiten durch, kann er gegebenenfalls einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Eine abschließende Behandlung hinsichtlich der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln kann in diesem Zusammenhang nicht erfolgen. Es gilt lediglich: Formularvertraglich kann der Mieter nicht zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet werden. Ebenfalls unwirksam ist die Vereinbarung eines sogenannten starren Fristenplanes, der den Mieter in bestimmten Zeit-Intervallen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - unabhängig vom Zustand der Wohnung - verpflichtet. Diese Klauseln befinden sich vorwiegend in älteren Mietverträgen. Dies gilt auch für starre Kostenquoten-Klauseln - also Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Renovierungskosten bei Auszug zeitanteilig nach einem starren Fristenplan zu übernehmen.

Wirksam ist hingegen die schlichte Klausel „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Hinsichtlich der Art und Qualität der Schönheitsreparaturen gilt, dass diese fachgerecht in mittlerer Art und Güte erbracht werden müssen. Das bedeutet: Sie müssen ohne Mängel sein – sie sollten keine Hobbyqualität aufweisen, müssen aber auch nicht vollkommen perfekt sein.

Die Schönheitsreparaturen sind immer dann zu erledigen, wenn Art und Zustand der Mieträume dies erfordern - spätestens aber beim Auszug. Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann dann entfallen, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters ohnehin den Umbau der Räumlichkeiten plant. In diesem Fall kann aber gegebenenfalls ein Geldersatzanspruch des Vermieters bestehen.

Unterlässt der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen trotz wirksamer Verpflichtung, macht er sich schadensersatzpflichtig. Dies gilt auch, wenn die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nur unzureichend erfüllt worden ist. Die Schadensersatzverpflichtung setzt von Seiten des Vermieters voraus, dass dieser dem Mieter unter konkreter Aufforderung der durchzuführenden Arbeiten eine Frist zur Vornahme gesetzt hat - eine pauschale Aufforderung die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum zu renovieren ist nicht ausreichend. Eine angemessene Frist liegt im Regelfall bei etwa 10 Tagen. Die Fristsetzung kann in Ausnahmefällen entbehrlich sein, zum Beispiel wenn der Mieter deutlich gemacht hat, dass er seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ohnehin nicht nachkommen wird. In solch einem Fall sollte sich ein Vermieter auf keine Experimente einlassen.

Haben die Parteien des Mietvertrages bei der Rückgabe der Wohnung ein Abnahmeprotokoll angefertigt, kommt diesem eine bindende Wirkung zu. Der Vermieter kann anschließend keine weiteren Schäden geltend machen, als die, die im Protokoll festgehalten wurden. Der Mieter ist wiederum dazu verpflichtet, die anerkannten Schäden zu beseitigen – dabei ist allerdings streitig, ob sich dies auch auf Maßnahmen beziehen kann, zu denen der Mieter vertraglich nicht verpflichtet ist. 

 

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