Kündigung, ordentliche

Eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses für den Mieter ist in § 573 c BGB geregelt - für den Vermieter in §§ 573 ff. und 573 c BGB. Die Kündigung wird als sogenannte einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung mit Zugang beim Erklärungsempfänger wirksam. Die Teilkündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist nicht möglich. Die Regelung für eine ausnahmsweise Teilkündigung befindet sich in § 573 b BGB.

Immer wieder wird in der Praxis nicht beachtet, dass bei dem Vorliegen einer Personenmehrheit - sowohl auf Seiten des Mieters wie auch auf Seiten des Vermieters - die Kündigung von allen und gegenüber allen erklärt werden muss. Wird dies nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam. 

Genauso häufig kommt es vor, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses lediglich mündlich ausgesprochen wird. Dies ist nicht ausreichend, denn die Kündigung des Mietverhältnisses unterliegt grundsätzlich einer Schriftform. Abweichendes gilt nur für die Miete eines Gewerberaumes.

Von Seiten des Vermieters kann ein Wohnraummietverhältnis - bis auf gesetzlich geregelte Ausnahmefälle - nicht einfach ordentlich gekündigt werden. Vielmehr ist auf der Vermieter-Seite ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einzufordern. Als solch ein berechtigtes Interesse gelten die schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung des Mieters, der Eigenbedarf wie auch die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, wenn dadurch erhebliche Nachteile entstehen. 

Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten bestehen für den Vermieter bei Mietverhältnissen über Einliegerwohnungen sowie bezüglich bestimmten Nebenräumen. Teilweise besteht überhaupt kein Kündigungsschutz. Die entsprechenden Mietverhältnisse sind in § 549 Abs. 2 und 3 BGB aufgeführt.

Kündigt der Vermieter aufgrund eines berechtigten Interesses, hat er die entsprechenden Gründe ausführlich und nachvollziehbar im Kündigungsschreiben anzugeben. Der Mieter kann wiederum auch ohne eine Angabe von Gründen ordentlich kündigen.

Es gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten - abzüglich einer Karenzzeit von drei Werktagen. Für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, können andere Regelungen gelten, wenn dort vertraglich eine andere Kündigungsfrist vereinbart wurde - dies ist im Einzelnen zu prüfen. Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls drei Monate. Sie verlängert sich aber nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei weitere Monate – auf insgesamt maximal neun Monate Kündigungsfrist.