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Kanzlei Tykwer & Kirsch
Carsten Tykwer

Hermannstrasse 23
32756 Detmold

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Kaution

Die Verpflichtung zur Leistung einer Kaution ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern muss einzelvertraglich zwischen den Parteien eines Mietvertrages geregelt werden. Im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses sind die Parteien des Mietvertrages hinsichtlich der Vereinbarung einer Sicherheitsleistung durch § 551 BGB inhaltlich beschränkt. In den meisten Fällen wird diese Sicherheit geleistet, um sämtliche Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis zu sichern. Die Parteien können in diesem Zusammenhang allerdings auch eine abweichende Sicherungsabrede treffen.

Möglich sind viele unterschiedliche Arten der Sicherheitsleistung: Die größte praktische Bedeutung haben die Barkaution und die Bankbürgschaft. Die Barkaution ist die am häufigsten gewählte Sicherheit. Die Höhe der Kaution ist auf die dreifache Nettomiete (also ohne Betriebskostenanteil) begrenzt. Bei Mietverhältnissen die vor dem 1. September 2001 begründet worden sind, kann es auch andere Regelungen geben.

Eine gewisse praktische Bedeutung hat auch das Kautionskonto des Mieters: In diesem Fall eröffnet der Mieter unter seinem eigenen Namen ein Sparkonto und lässt dieses mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters versehen. Soll die Kaution in Form einer Barkaution geleistet werden, so ist der Mieter dazu berechtigt, die Geldsumme zu drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Von dieser Regelung darf zu Lasten des Mieters nicht abgewichen werden – was in der Praxis allerdings häufig nicht beachtet wird.

Der Anspruch auf die Leistung einer Kaution bleibt für den Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abwicklung des Mietvertrages bestehen. Von daher kann gegebenenfalls auch noch nach dem Ablauf der Kündigungsfrist und nach dem Auszug des Mieters eine Kaution verlangt werden, sofern ein Sicherungsbedürfnis besteht. Nach der neueren Gesetzeslage ist der Vermieter bei einer Nichtleistung der Kaution zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Hinsichtlich der Barkaution besteht von Seiten des Vermieters eine Anlage- und Verzinsungspflicht. Insbesondere ist zu beachten, dass der Vermieter das Geld von seinem eigenen Vermögen getrennt anlegen muss. Ist nichts anderes vereinbart, ist die Kaution bei einem Kreditinstitut mit einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Eine abweichende Form der Anlage kann individuell vereinbart werden. Zu einer besser verzinslichen Anlage ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Die Zinsen stehen dabei dem Mieter zu und erhöhen seine Sicherheit.

Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter nicht einseitig auf die Kaution zugreifen – und auch der Vermieter nur eingeschränkt. Insbesondere kann er kein Geld für solche Ansprüche vom Kautionskonto entnehmen, die vom Mieter bestritten werden. In diesem Fall muss der umstrittene Anspruch zunächst gerichtlich geltend gemacht werden. Wird vor diesem Hintergrund zu Recht Geld vom Kautionskonto entnommen, besteht von Seiten des Vermieters ein Anspruch gegenüber dem Mieter auf Wiederauffüllung der Sicherheit.

Bei einer Barkaution besteht bei Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches ein Anspruch auf Abrechnung. Ein Guthaben, das sich zu Gunsten des Mieters ergibt, ist diesem unverzüglich auszuzahlen. Die Abrechnung über die Barkaution - beziehungsweise die Rückgabe der Sicherheit - muss nach einer beendeten Abwicklung des Mietverhältnisses erfolgen. Eine feste Frist gibt es in diesem Zusammenhang nicht. Sind allerdings noch Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, kann der Vermieter das Guthaben der Kaution in dieser entsprechenden Höhe zurückhalten.

 

 

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